2015年4月7日 星期二

你的房子是一項資產還是負債?(富爸爸,提早享受財富1)

本書談的不只是投資技巧、竅門及神奇的致富妙方,其主要目的是為你提供一個擁有另類投資觀念的機會。本篇只介紹「你的房子是一項資產還是負債?」。

讀者們最疑惑的問題是:「如果你已償還了購房貸款,是不是說明房子就成為資產了?」在多數情況下,對這個問題的答案依舊是否定的,雖然你在房子上不再負債,但並不意味它就變成資產。因為對多數私人住宅來說,即使已沒有負債,但他們還需要付財產稅。

如果你對上有所懷疑,你不妨停止去付財產稅,不管你抵押或沒有抵押,到時候你會看到不動產權歸誰所有了。課稅低押是政府的說法,對此政府的解釋是:「你可以支配你的不動產,但政府將擁有其終身所有權。」

實際上,富爸爸非常贊成擁有一棟房子,他認為房子是投資金錢的好去處,但它不見得是資產。事實上,一旦你獲得了足夠的不動產,你自然就會住在一所大豪宅裡。正是那些不動產帶來現金流,允許人們去買他們自己的大豪宅。他指出,一個人不應該把負債看作是資產,或者去購買他們認為是資產的負債。他說這是人們可能會犯下的一個普遍性的大錯誤。他認為,如果什麼東西屬於負債的範疇,你最好叫它是負債,並且謹慎地對待它。

現金流 :一個神奇的字眼
對富爸爸而言,在商業和投資中最重要的一個辭彙就是「現金流」。他認為,對於投資者和商人來說,必須要密切關注現金的微妙走向,就像一個漁夫必須要關注潮起潮落一樣。人們之所以陷入財務困境,是因為他們對現金流向駕馭不當。

財務知識第一課:一樣東西到底是資產還是負債,是由當時的現金流決定的。換句話說,即使你的不動產經紀人認為它是資產,也並不意味它真的就是資產。

下圖是資產的現金流向圖。富爸爸是這樣給資產下定義的:「能把錢放入你口袋裡的東西就是資產。」


下圖則是一張負債的現金流向圖。富爸爸同樣也給了負債下了一個定義:「從你口袋裡拿走錢的東西就是負債。」


例如:為了得到一份價值10萬美元的不動產,某人預付了2萬美元,並取得8萬元的房屋抵押貸款。你如何判定這棟房子是資產還是負債?是不是因為它被列於資產項下,我們就可以把它稱為資產呢?

接著富爸爸又畫了一幅圖,說:「透過這幅圖,我們可以判定這所房子的確是負債,因為這個人在這棟房子上只有支出,而沒有獲得任何的收入。」

把負債轉化為資產
接著富爸爸在圖上加了一行字,然後說道:「出租不動產收入和出租不動產淨收入間,其關鍵區別就在這個『淨』字上。財務報表上這樣一個變動就把房子由負債轉化成了資產。」

理解了這一概念之後,富爸爸又增加了一些資料,以便我明白得更透徹:「假設房子有關的所有支出,包括抵押貸款、不動產稅、保險費、水費以及維修保養費總計為1,000美元,你的租戶每月支付你1,200美元的房租,那麼你現在每月就有200美元的淨出租財產收入。這就是資產,因為這棟房子正不斷地往你的錢包裡送錢。如果你的支出保持不變,月租金只收到800美元,你就會損失200美元,這時資產就變成負債。因此,即使你有出租財產收入,你所認為的資產也依然可能是債務。」

也許有人會問,如果將來我把這棟房子高價出售,它是否會成為資產,這種情況可能會出現,但只會發生在將來的某個時候。其實不像人們普遍認為的那樣,房價偶爾也會下跌。有句話說得好「小雞還沒有孵出之前是不能算數的」,這才是理財投資的明智之舉。

《富爸爸,有錢有理》一書也有提到:事實上,當銀行家告訴你,你的房子是一項資產時,他們真的不是在對你說謊,他們只是不想告訴你全部的事實。當你的房子是一項資產時,他們卻不說它是誰的資產。如同你讀財務報表,你就會容易地發現你的房子並不是你的資產,而是銀行的資產。

「資產是把錢放到我兜裡的東西;負債是把錢從我兜裡拿出去的東西。」

在財務方面有一定基礎的人知道抵押貸款不是一項資產,而是平衡表上的一項負債。你的抵押貸款,事實上是對方的平衡表,即銀行的資產負債表上的一項資產——而不是你的資產。


任何記過帳的人都知道資產負債表必須平衡,但是平衡在那裡呢?事實上,你的資產負債表並不平衡。如果你看看銀行的資產負債表,就知道真正含意。

在會計學中,你會把你的房子列為資產而把你的扺押貸款列為負債。還應注意的是,你的房子的「價值」隨市場波動而變化,而抵押貸款是確定的負債,不受市場影響。但是,對於「B」或「I」,你的房子的「價值」不被看作資產,因為它不能帶來現金流。

結語
有關「B」和「I」的說明,請參考:現金流象限(富爸爸,有錢有理)

那讀者有沒有想過,你買的股票是你的資產還是負債呢?我之前文章也提過,最好的方法是儘早讓你的持股變成零成本。請參考:零成本持股術

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