2016年1月15日 星期五

選擇建商的幾項原則(張金鶚的房產七堂課)

長期投入房地產研究與教學的張金鶚深知,每個人都想有個家,而房地產跟股票投資大大不同,一個決策的誤差,影響可能是一輩子的事。本篇只介紹「選擇建商的幾項原則」。

可能有購屋者覺得麻煩,或心存僥倖,認為只要房子看起來「還不錯」,就算不知建商是誰,又有何關係?其實,這種想法似是而非,卻可能是為爛房子所苦、購屋糾紛等一切不快的根源,跳過檢視建商此一步驟,購屋者雖省卻些許選屋、看屋的時間,卻可能讓自己終身後悔莫及。

其差別在於,大多數購屋者缺乏建築專業,沒有能力分辨一間房子是否「金玉其外、敗絮其中」,或有隱而未發的問題,小如壁癌、管線漏水、坪數與公設比不實,大如根本就是幅射屋、海砂屋,甚至違建。

別以為建商信誓旦旦的承諾,或出具相關證明,購屋者就可以安心買房子,因為房地產牽涉的專業知識、法規實在太多,到處都是建商可「動手腳」之處,非專業人士實難覺察;即使購屋者吃虧上當、訴諸法律,也不一定有勝算,就算最後官司打贏了,不是曠日費時,就是根本得不到應有的補償。

所以,為了不讓買房成為揮之不去的夢魘,就應該從慎選建商開始。其實,「品牌意識」已開始滲透進房地產市場,尤其是房仲業;當下民眾買賣房子,都傾向委託排名前幾大的房仲業者,以免被惡質房仲從中剝削。其實,慎選建商與慎選房仲一樣重要。

台彎的建商成百上千,購屋者又如何才能找到好的建商呢?在判斷建商是否值得信賴時,可先用「刪去法」,將以下五種建商屏除在外:
  1. 第一次推出建案的建商(所謂一案建商):通常第一個建案所衍生的購屋糾紛太多,建商為了規避法律、賠償責任,不是更改公司登記名稱,就是將公司解散,房子品質不堪細加聞問。
  2. 非「建築開發商業同業公會」(簡稱「建商公會」)成員的建商:雖說建商公會的成員,不見得全部都是好建商,但非建商公會的建商,不受建商公會節制、約束、更不可能是好建商。
  3. 連「官網」都沒有的建商:有些建商抱著「撈一票是一票」的心態,自然不肯花錢建置官網,更不可能用心蓋房子。
  4. 過去記錄不良的建商:購屋者可先登錄公平交易委員會的網站,查詢建商是否曾有廣告不實遭處分的紀錄,再前往司法院的網站,查詢建商各法院的民事、刑事訴訟結果,最後再到消基會的網站,查詢是否曾發生購屋糾紛案件。
  5. 不公司名義,而用「某某關係企業」進行宣傳的建商:有些大財團底下的建商,建築技術不佳,屢屢發生購屋糾紛,只好不斷更換名子,或開設新的建設公司,並以「某某財團關係企業」名稱進行宣傳,這種建商也要特別小心。

此外,不是頻打廣告、請名人與影歌星代言的建商, 就是好建商,因為廣告代言的成本,最終仍將轉嫁至購屋者身上;也不是規模愈大、老闆時常接受媒體訪問的建商,就是好建商,由於建商是媒體最重要的廣告商,除非事件頗為重大,否則媒體不太會報導建商的負面消息,甚至有些報導根本就是置入性行銷。

如將「刪去法」反向操作,購屋者可從歷史悠久、建商公會成員、官網資料豐富齊全、過去紀錄良好、以公司本名進行宣傳等五個面向,篩選出好的建商;如果還不夠放心,可到建商前幾個建案,詢問數名住戶居住經驗,便可知其是不是好建商。

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