2016年1月19日 星期二

如何以房養老?(張金鶚的房產七堂課)

長期投入房地產研究與教學的張金鶚深知,每個人都想有個家,而房地產跟股票投資大大不同,一個決策的誤差,影響可能是一輩子的事。本篇只介紹「如何以房養老?」。

在台灣,「養兒防老」已成過去式,愈來愈多老年人不敢奢望子女奉養,只要孩子不成為「啃老族」,就已謝天謝地。在老年人只激增、生育率銳減夾擊下,年輕人的負擔將愈來愈沉重,如此,國家稅收將日益縮水,社會福利財源也跟著匱乏,不同世代之間的衝突,可能一觸擊發。「以房養老」則是解決世代衝突最佳方式之一,也是安享老年生活的最佳屏障!

台灣政府已開始規畫「以房養老」政策,在先進國家,「以房養老」有兩種主要模式,其一就是「房屋逆向抵押貸款」、其二則是「售後租回」。

房屋逆向抵押貸款
「房屋逆向抵押貸款」模式,也是台灣金管會正在研議的模式;而根據此模式,一般將房子抵押給金融機構的老年人,依其情況差異,大約可拿到房價五到八成的款項,而在這個總額之內,老年人每個月可領取固定的生活零用金,直到逝世為止。

不過,我要澄清的是,「房屋逆向抵押貸款」並非賣房子,而是向金融機構低押貸款,產權、使用權仍歸抵押者所有。老年人辭世後,其指定繼承人或受益人如兒女,可自由處分房屋,或將貸款還給銀行。如果指定繼承人或受益人不願償還貸款,金融機構才有權利處分此房地產。

當金融機構處分此房地產時,倘若房屋總價高過「房屋逆向抵押貸款」的金額,剩餘款將屬於指定繼承人或受益人所有,金融機構無權干涉。也就是說,金融機構扮演的是純粹貸款者的角色,賺取固定的服務費或手續費,而非收購房地產。

售後租回
這種模式的的做法是,老年人將房地產賣給壽險機構,但條件是老年人可向壽險機構承租回來,壽險機構在扣除租金後,在差額範圍之內,老人每個月可固定領取生活零用金。「售後租回」的好處在於,因為所有權已轉移給金融機構,老年人不用負擔房地產稅賦及住家管理與維修房屋的費用。

「售後租回」的核心價值是所謂的「破產上天堂」的概念,老年人不需要將錢留給子孫,在生前享受完自己所辛苦賺的錢。

風險?
當然,在今日的台灣社會「以房養老」仍在若干風險,這此風險也是施行與普及的阻力:
  1. 因醫療技術進步所造成的「長壽風險」,使金融機構必須承擔更多不確定性。
  2. 現在的房價不等於未來的房價,加上「房屋逆向抵押貸款」的契約日難以確定,都會讓金融估價時趨於保守,讓老年人原本所期待好生活,打了一些折扣。
  3. 利率風險,支付給老年人的生活零用金,必須是每月固定的金額,不能隨著市場利率變化而大幅波動,在低利率年代,將對金融機構形成若干壓力。
  4. 道德風險,如果老年人並非壽終正寢,因為金融機構是最大受益者之一,檢調單位的調查,可能讓金融機構不堪其擾。

利弊
那麼,如果政府開始推動「以房養老」制度,對台灣房地產業有何影響呢?我相信,這將可活終台灣的房地產,而「養兒防老」也將轉化為「養房防老」,讓年輕人更願意購屋,而老年人也可以在退休後保有尊嚴的生活,堪稱產業、經濟、老年人三贏的好政策。

結語
台灣目前已有土銀、合庫、台企銀、北富銀,將推出「以房養老」的商品。

以下轉載:商業周刊

3步驟算出來!「以房養老」,到底退休後每個月可以拿到多少錢?

目前有合作金庫與臺北市政府提供兩種不同性質的以房養老專案。合作金庫的方案「幸福滿袋」,就是將老人的自用房屋完成鑑價程序後,換成等值的現金,並平均攤提在一定的年限(10、20、30年)內。這期間,銀行會每月固定給付一筆金額給老人,但也會從中扣除貸款利息,貸款利率最低為2.13%。

舉例來說,假設有位老人,他的房子經鑑價後,價值新台幣1,600萬元,辦理30年期的「幸福滿袋」,經核准後,貸款成數為七成,就表示:
  1. 以房養老的額度為1,120萬元。(1,600 X 0.7=1,120)
  2. 每個月合作金庫要支付老人約新台幣3萬1千元整。(30年 X 12=360個月)(1120萬分成360個月付,每個月約等於3萬1千元。)
  3. 假設利率為2.5%。第一個月老人需給付31,000 X 2.5% = 775元的利息,而合作金庫會從月給付中直接扣除。也就是說,老人第一個月實際拿到的金額為30,225元(31,000-775)

隨著銀行撥付的貸款本金增加,每月需扣除的利息也會增加,而目前「幸福滿袋」規定扣息金額上限為每月給付金額的1/3,所以若利息金額超過上限(大約會落在10~13年間)時,老人每月最低依然可取得約新台幣2萬600元的養老金,直到30年期滿。

臺北市政府推出的方案則近似於「公益型態」,老人的房子經鑑價後,由市政府按月撥付生活費至終老,原本享有的社會福利不受影響。契約終止後,繼承人可以償還市府每月支付的生活費,包含利息及其他支出,即可贖回房子,或由政府做最後信託管理。若未來市府拍賣房產,增值部分將依公式,市府、繼承人將以一定比例分配。

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